Schuldrecht BT 2 (Miete, Leasing, Verbraucherdarlehen, Bürgschaft u.a.) 2023 Karteikarten
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03 - Mietvertrag und Pachtvertrag

Welche Formularklauseln des Vermieters sind zulässig?

  • Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt.

  • Klauseln, welche die Renovierung im laufenden Mietverhältnis anhand eines starren Fristenplans vorsieht.

  • Quotenabgeltungsklauseln, die dem Mieter einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der ihm übertragenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet.

  • Eine Klausel, die dem Mieter die Pflicht zur Rückgabe einer in „hellen, neutralen oder deckenden Farben“ dekorierten Wohnung auferlegt.

Die 1. Klausel ist unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag daran nichts zu ändern.

Starre Fristenpläne, bei denen dem Mieter die Möglichkeit verwehrt ist, den Renovierungsbedarf in Zweifel zu ziehen, sind unwirksam. Dem Mieter wird nämlich durch derartige Klauseln eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt als sie der Vermieter ohne Abwälzung schulden würde.

Quotenabgeltungsklauseln sind unzulässig. Diese verlangen nämlich von dem Mieter bei Vertragsschluss, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

Die 4. Klausel ist nicht unangemessen, weil der Vermieter ein Interesse daran hat, die Wohnung mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die möglichst viele Mietinteressenten anspricht. Die Beschränkung auf eine weiße Farbe ist dagegen wieder unangemessen.